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생활형 숙박시설, 이렇게 운영해야 120%!



생활형 숙박시설이 폭발적으로 증가하기 시작한지 얼마안되었습니다. 그렇다보니 시행사나 시공사, 분양대행사 등 관련종사자분들도 혼란이 많습니다. 생숙은 "숙박시설"인 만큼 기본적으로 운영해야하는 정석이 있습니다. 정석을 알고나서 여러 요령을 터득해도 괜찮습니다. 오늘은 생숙의 정석_공통편으로 인사드립니다.



step1) 시행계획중


  • 토지매입시점에서 생숙, 도생, 오피스텔 등등을 결정하실텐데요. 이때 생숙을 검토중이시라면 위탁사를 꼭 만나서 미리 상담을 받으셔야 합니다. 생숙은 위탁업체없이 영업인허가(신고)가 되지 않기 때문에 반드시 위탁업체와의 협의가 필요하고요. 시설물의 요건에 따라 위탁을 안받는 경우도 있기 때문에 꼭,꼭. 미리 상담을 받으세요.

  • -시행/시공에 유리한 부분도 있지만, 생숙이라서 특별한 부분도 있습니다. 대표적으로 프론트를 만들어둬야 한다던지 층별 공용공간이 있어야 한다던지. 법정되어 있는 요건과 더불어 위탁운영하기 위한 필수 공간이 있기 때문에 시공시 반영되는것이 가장 좋습니다.



step2) 분양사 선정시점에, 가급적 위탁운영사 선정하기


  • 위탁사는 기본적으로 시행사와 협약을 체결합니다. 실제 소유주(수분양자)와는 잔금치르는 시점에 개별 위탁계약을 진행합니다. 분양사를 통해서 업무를 진행하는 경우 중간에 분양사가 변경되어 위탁운영사가 애매해지는 경우가 왕왕 발생하는데, 특히 위탁운영사를 보고 수분양받은 분들의 경우에는 추후 위탁운영사 변경건으로 계약취소를 요구하는 경우가 발생합니다.

  • 위탁운영사는 시행사가 지정하는것보다, 수분양자에게 선택할 수 있는 권리를 준다는 측면에서 의의가 있습니다. 즉, 아무것도 모르는 수분양자들이 위탁사를 찾아서 위탁을 맡긴다는것 자체가 현실적으로 불가능하니 시행사는 선의로 위탁사를 선정하고 "위탁 맡기거나 직접 운영(숙박업은 불가, 일반임대 가능)하도록 안내" 하는정도로 위탁사를 선정해야합니다.

  • 위탁운영사는 이런 시행사의 사정을 이해하고, 협력하는 곳으로 선정해야합니다. 더 중요한것은 신설법인이 아닌 이미 어느정도 업력을 쌓았거나 자격이 있는곳으로 선정하셔야 하는데요, 분양부터 입주까지 통상 2~3년 소요되다보니 그 사이에 망해서 없어지는 위탁운영사도 너무 많습니다.



step3) 숙박업 영업인허가(신고)하기


  • 숙박업 영업신고를 위해서는 여러 서식과 도면 등 자료제출이 필요합니다. 지자체별로 모두 요구하는 서류가 다르고 때로는 같은 지자체내에서도 담당자에 따라 서류가 달라지는 경우도 있습니다. 또 최근에 개별적으로 영업신고를 하고자 하는 곳들이 많아 담당 공무원이 "위탁업체를 선정하고 그곳을 통해 연락하라"고 하는 경우도 점점 늘고 있습니다.

  • 수분양자뿐 아니라, 시행사와 시공사로부터 받아야 하는 각종 자료들도 준비되어야 합니다. 분양시점부터 준공승인시까지 많지 않지만 계속해서 서류를 확인하고 준비하는 작업을 위탁운영사에서 리드하며 진행합니다.



step4) 숙박업 영업인허가(신고) 가 필수인가?


  • 간혹 대형평수의 생숙의 경우에 숙박업(에어비앤비)를 못하게 하는 조건으로 분양을 한다던지, 입대위 차원에서 숙박업에 대한 불가 방침을 정하는 케이스들이 있습니다.

  • 생숙은 "숙박시설"입니다. 실거주던 일반임대던 기본적으로 숙박업을 영위하라고 건축허가를 내준 건축물이고요. 시설이 좋다보니 주거로 사용해도 "불편함이 없다"인것이지, 주거로 전용했을때 문제가 없는것은 아닙니다.

  • 대표적으로 부가세환급, 매매시 양도세(장특공 불가), 임대시 전입신고/확정일자, 주택자금대출불가 등의 이슈가 있죠. 예를들어, 숙박업으로 신고가 안된 건물에 A세입자가 전입신고를 하고 입주하였습니다. 국세청에서는 주거용으로 인지하고 부가세 환급요청, 양도소득세과금, 다주택자 적용등 모든 세금기준을 주거용부동산 기준으로 부과합니다. 수분양자도 이를 이미 알고 있었고 다 괜찮고 세금납부했습니다. 그런데, 다음 세입자가 전세자금대출을 받아 들어오려고 합니다. 난 세금다 주택으로 냈으니까 되겠지? 라고 생각했지만 전세자금대출이 안된다는 사실을 그제서야 알게 됩니다. 왜냐하면, 이 건물은 주거용이 아니라 상업용(숙박시설)이기 때문에 각종 주택자금대출에 해당이 되지 않기 때문입니다. 즉, 주거 전용시 세금은 주거용도로 모두 지출하면서 혜택은 주거용도로 못받는것입니다. 의무만 있고 권리만 없는 이상한 건물이되죠. 이런시설물이 시세차익을 실현하기 위해 차후 매매가 용이하게 될까요..? 또한 10년후에 시세차익이 발생하는것으로 매매가 성사되더라도 장기특별공제 대상이 아니기 때문에 양도세는 그대로 다 내셔야 합니다. 그럼 숙박업 신고를 해두면 어떻게 될까요? 위의 예시와 동일하게 A세입자가 전입신고를 하고 입주하였습니다. 국세청에서 검토를 합니다. 해당 시설이 숙박시설이면서 동시에 실제로 숙박업을 영위하고 있는 건물인것이 확인됩니다. 그렇다면, 이 세입자는 주거용이 아니라 장기투숙을 하는것이고 예비군훈련, 휴대폰 개통등 일상생활을 위한 필요조건으로 전입신고를 하였다고 생각합니다. 즉, 집주인은 숙박업소로 운영하는데 장기 투숙객이 개인 필요에 따라 전입신고를 한것으로 파악하고 부가세환급x , 다주택자x 등등의 권리와 의무를 모두 행사할 수 있게 됩니다.



step5) 숙박업 인허가를 받고 위탁은 안하는게 가능한가?


  • 핸디즈는 가능합니다. 숙박업 인허가(신고)를 위한 각종 서식은 전 세대를 대상으로 수령하지만, 숙박업으로 운영을 원하지 않고 실거주 하거나 일반임대를 놓으셔도 괜찮습니다. 다만, 운영을 위한 최소세대수는 지역별로 존재하며 별도 고객센터를 통해 담당자에게 문의주시면 친절하게 상담받으실 수 있습니다.

  • 통상의 경우에는 불가능합니다. 300세대 기준, 숙박업 운영을 위해서는 20~30명가량의 인원이 투입되어야 하는데 이 인원을 유지하려면 위탁 세대가 들쑥날쑥 하면 안되기 때문입니다. 당 사는 자체 개발한 인력매칭플랫폼을 통해 타사 대비 고정인력이 1/5 수준으로 수익율 뿐만 아니라 일세(숙박업)과 전/월세 간 전환이 연중 언제든 가능합니다.



step6) 일정이 보통 어떻게 되는가?

  1. 분양시작시점에 위탁사와 시행사가 협약을 맺습니다.

  2. 분양 중에 숙박업을 위한 각종 서식을 수분양자로부터 수취합니다.

  3. 잔금치르는 시점에 위탁을 원하는 분들과 위탁운영사가 개별계약을 진행합니다.

  4. 위탁운영사는 준공승인날로부터 통상 1개월간 현장 실사부터 운영준비를 진행합니다.

  5. 평균 3개월정도 정상 가동을 위한 기간으로 설정하고 운영합니다.

  6. 운영하면서 매월 수분양자들에게 수익배분 (또는 확정수익)을 지급합니다.




위탁문의는 고객센터 1644-7694로 전화하셔서 위탁담당자를 찾으세요.

상담은 월~금 오전 10시 ~ 오후 5시까지 진행됩니다.





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